El mercado inmobiliario de Estados Unidos empieza a desentumecerse, pero el camino de regreso tendrá complicaciones

Belén Liotti

(CNN) –– Este viene siendo otro año de montaña rusa para el mercado inmobiliario estadounidense.

Las elevadas tasas de interés hipotecarios y los elevados precios de las viviendas dejaron a los posibles compradores de viviendas en una situación complicado. Además, los propietarios se han mostrado reacios a poner sus propiedades a la venta y a correr el riesgo de perder las tasas de interés hipotecarios ultrabajos que habían conseguido durante la pandemia.

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Eso creó la tormenta perfecta para un mercado inmobiliario que ha estado más o menos congelado, pero la expectativa de que la Reserva Federal (Fed, por su abreviación en inglés) comenzará prontó a recortar las tasas de interés le está dando nueva vida.

La hipoteca fija a 30 años comenzó a caer a principios de este año y recientemente se desplomó a su nivel más bajo en más de un año, según datos del gigante de financiación hipotecaria Freddie Mac. Como resultado, una oleada de propietarios de viviendas se apresuraron a refinanciar sus hipotecas.

Además, este viernes llegó otra noticia alentadora: las ventas de viviendas nuevas aumentaron más del 10% el mes pasado, y alcanzaron el nivel más alto desde mayo de 2023, según informó la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Además de eso, las ventas de viviendas existentes también aumentaron el mes pasado, aunque a un ritmo mucho más modesto del 1,3%, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Eso rompió una racha de cuatro meses de caída de ventas.

Pero para muchas personas que buscan finalmente tener una casa, el mercado inmobiliario luce tan sombrío como cuando la Reserva Federal todavía estaba subiendo las tasas el año pasado.

Persisten los problemas de accesibilidad

Los precios de las viviendas aumentaron un 4,2% en julio en comparación con el año anterior, después de haber aumentado por decimotercer mes consecutivo, informó la NAR este jueves. Para calificar para la vivienda unifamiliar existente de precio medio, un potencial comprador debe tener un ingreso familiar de alrededor de US$ 110,000, según los datos recientes de accesibilidad de la vivienda publicados por la asociación comercial de bienes raíces. Hace tres años, los hogares necesitaban ganar alrededor de US$ 59,000 para calificar para el mismo tipo de vivienda.

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Lo peor es que “es poco probable que las condiciones de accesibilidad mejoren drásticamente”, dijeron los economistas de Wells Fargo en una nota esta semana. Esto se debe a que la oferta de viviendas aún no está a la altura de la fuerte demanda, dijeron. A esto se le suma el enfriamiento del mercado laboral y al estancamiento del crecimiento salarial, esto “probablemente limitará el potencial de una recuperación completa del mercado inmobiliario”.

No hay una solución milagrosa para el mercado inmobiliario

Las tasas hipotecarias más bajas deberían aliviar algo de la presión en el mercado inmobiliario, pero podría pasar un tiempo antes de que bajen lo suficiente como para brindar un respiro significativo. La pregunta en este momento no es si la Fed reducirá los costos de endeudamiento (ya que el presidente de la Fed, Jerome Powell, acaba de dar su señal más firme sobre el primer recorte de tasas que se avecina), sino más bien en qué medida y con qué rapidez lo hará. No está claro si la tasa hipotecaria estándar promedio caerá por debajo del 6% este año.

La Fed no fija directamente los tipos de interés de las hipotecas, pero sus acciones sí influyen en ellos a través del rendimiento de referencia de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años. Los rendimientos de los bonos cayeron normalmente ante acontecimientos que animan a la Fed a recortar las tasas de interés, como el aumento del desempleo o la continuación de la moderación de la inflación. Y subieron ante indicios de que la Fed podría mantener los tipos sin cambios, como la persistencia de la inflación.

Eso significa que se necesitan más datos o discursos de los banqueros centrales que sugieran tasas de interés más bajas en el futuro para lograr que las tasas hipotecarias se muevan. La tasa hipotecaria promedio se mantuvo básicamente estable desde que se desplomó a principios de este mes.

“El mercado ya había anticipado en gran medida los temas del discurso del presidente Powell y no espero que las tasas hipotecarias se muevan mucho en respuesta a ello, ya que los inversores ya habían descontado una senda de recortes de tasas”, dijo Mike Fratantoni, economista jefe y vicepresidente sénior de investigación y tecnología industrial de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, en una nota este viernes. “Nuestra previsión sigue apuntando a que las tasas hipotecarias se reducirán hasta cerca del 6% en los próximos 12 meses aproximadamente”.

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Incluso si las tasas hipotecarias cayeran por debajo del 6%, los estadounidenses seguirán teniendo que pagar por las casas más caras de la historia. Un factor decisivo para los precios de las viviendas es la oferta de viviendas, que no está ni cerca de satisfacer la demanda. Pero hubo algunos pasos positivos en la dirección correcta: el inventario total de viviendas a fines de julio era de 1,33 millones de unidades, según muestran los datos de la NAR. Eso es un 0,8% más que en junio y un 19,8% más que hace un año. El inventario de viviendas ha mejorado todos los meses de este año hasta ahora.

La falta crónica de viviendas en el mercado demuestra ser el principal desafío del mercado inmobiliario estadounidense debido a su efecto sobre los precios. Los dos principales candidatos a la presidencia de Estados Unidos —la vicepresidenta Kamala Harris y el expresidente Donald Trump— propusieron sus propias soluciones para apuntalar la oferta de viviendas. Trump ha propuesto utilizar terrenos federales para abordar la escasez de viviendas, mientras que Harris ha pedido la construcción de 3 millones de nuevas unidades de vivienda.

Los expertos le han dicho anteriormente a CNN que realmente no existe una solución mágica para el lamentablemente mercado inmobiliario inaccesible de Estados Unidos, y que una solución podría llevar tiempo y mucho esfuerzo de todas las partes interesadas.

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