El cambio en el fin de la moratoria de desalojos es un “latigazo” para los arrendadores

Alexandra Ferguson

(CNN) — El propietario Matthew Haines dijo que, desde el comienzo de la pandemia, ha perdido un cuarto de millón de dólares en ingresos por alquileres de inquilinos que no le pagaron la renta.

“Nunca me había despertado con ataques de pánico antes de este año”, dijo Haines, de 53 años, que posee y gestiona 253 unidades de alquiler en el área de Dallas a través de su empresa Tangent Group. “Todo esto se debe a que no podemos controlar y dirigir nuestro negocio”.

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Le preocupa mantener a su familia, conservar a sus empleados y si tiene que vender los edificios y las viviendas unifamiliares que posee, que han sido su medio de vida durante 27 años, dijo.

Al igual que muchos propietarios con inquilinos que no han pagado el alquiler durante toda la pandemia o parte de ella, Haines esperaba el fin de la moratoria federal de desalojo que establecieron los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades de EE.UU. (CDC, por sus siglas en inglés) para ayudar a prevenir la propagación del coronavirus.

Pero después de que expirara a finales de julio, los CDC emitieron una nueva moratoria de desalojo centrada en las zonas que experimentan una elevada propagación del coronavirus. Eso abarca alrededor del 90% de los inquilinos, incluida la zona donde se encuentran las propiedades de Haines.

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Los CDC dijeron que desalojar a la gente podría ser perjudicial para la salud pública e interferiría con los esfuerzos para frenar la pandemia.

“Estoy totalmente disgustado por ella”, dijo sobre la nueva moratoria, que estará en vigor hasta el 3 de octubre. “Es una violación de mis derechos como propietario”.

Haines dijo que no pretende desalojar a todos sus inquilinos que no pagan. Pero hace una distinción entre los que no pueden pagar y los que no quieren hacerlo. Solo a estos últimos, dijo, los quiere fuera de sus edificios.

“No estamos echando a la gente que no puede pagar”, dijo. “Estamos echando a la gente que se niega a pagar”.

Matthew Haines, propietario de un alquiler independiente cerca de Dallas, inspecciona un panel solar instalado en la parte superior de uno de sus edificios a principios de este verano.

Haines dijo que actualmente tiene unas ocho personas de 253 unidades que se niegan a pagar. Haines cree que, o bien estos inquilinos tienen medios para pagar, o bien podrían recibir ayuda para el pago del alquiler, pero no las han solicitado. “No han pagado en seis meses o un año. Por fin íbamos a poder hacer algo al respecto”.

Según Haines, los propietarios como él han hecho lo que se les pedía, asumiendo la carga de alojar a millones de personas que perdieron ingresos durante la pandemia y se retrasaron en el pago del alquiler.

“Pero cada vez que pensamos que podemos llegar al otro lado, mueven los postes de la portería y cambian las reglas”, dijo. “Quiero llevar mi negocio. Quiero alimentar a mi familia. Solo puedo hacerlo durante un tiempo en estas condiciones antes de que acabemos en una situación de fracaso financiero”.

Latigazos para los propietarios

Cuando Dawn Pfaff, arrendadora con propiedades en Nueva York y Florida, se enteró de que la prohibición federal de desalojos volvía a entrar en vigor tras expirar el mes pasado, dijo que la llenó de “pavor”.

Pfaff dijo que cree que permitir que una persona viva en la propiedad de otra durante seis meses o un año de forma gratuita, mientras otra persona tiene que pagar los impuestos, el seguro y el mantenimiento, es una violación de la ley y es inconstitucional.

La idea de que la moratoria no es legal es muy discutida. Se han resuelto casos judiciales tanto a favor como en contra y otros casos aún no se han resuelto. Además, la moratoria no elimina los alquileres adeudados.

Pero la mayoría de los propietarios de Estados Unidos son como ella, los llamados “mom and pop”, con un puñado de propiedades, que dependen de los alquileres para sus ingresos o para financiar su jubilación.

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“No he comprado acciones y no tengo mucho ahorrado para la jubilación”, dice Pfaff, que también trabaja como agente inmobiliaria y dirige otros negocios relacionados con la propiedad. “Todo nuestro plan es conseguir pagar nuestras hipotecas y vivir de los alquileres como nuestros ingresos de jubilación”.

Aunque dijo que la mayoría de sus inquilinos se han mantenido al día con el alquiler durante la pandemia, contó que vendió un parque de casas móviles de 65 unidades en el norte del estado de Nueva York el pasado diciembre, en parte porque se había vuelto muy engorroso desalojar a los inquilinos con los recientes cambios en las leyes de inquilinos en el estado antes de la pandemia.

“Hay mucha gente como yo que tiene inquilinos que no pueden pagar”, dijo Pfaff. “Y tienen las manos atadas”.

La noticia de la última moratoria de desalojos, apenas unos días después de que expirara la anterior, fue un “latigazo” para los propietarios, según Greg Brown, vicepresidente senior de asuntos gubernamentales de la National Apartment Association, un grupo del sector que agrupa a los propietarios.

“Nos decepcionó ver que volvíamos a ella después de haber acordado que terminaba”, dijo. “Ahora tenemos una métrica totalmente nueva y los propietarios se preguntan cómo seguir esto y tratan de descubrir cómo cumplir”.

A diferencia de la prohibición anterior, la nueva protección es más limitada y se dirige a las zonas más afectadas por el coronavirus. Protege a los inquilinos en zonas con una transmisión “alta” o “sustancial” del covid-19, según el seguimiento del virus por parte de los CDC.

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Pero aunque se están presentando recursos judiciales contra la nueva moratoria, Brown dijo que su asociación está diciendo a los propietarios que deben aplazar los desalojos por falta de pago de los alquileres y que deben trabajar con los inquilinos para conseguir una reducción de los mismos.

Hay, dijo, algunos lugares donde los jueces están interpretando la moratoria de manera diferente. En el condado de Franklin, Ohio, por ejemplo, los jueces anunciaron que no aplicarían la nueva norma que prohíbe los desalojos.

Tras la renovación de la moratoria de desalojos, el tribunal municipal del condado de Franklin, que incluye a Columbus, anunció que “no seguirá la orden de moratoria de desalojos emitida por los CDC”, debido a una sentencia anterior del tribunal de apelaciones que determinó que los CDC carecen de autoridad para emitir la moratoria nacional, según un comunicado.

El tribunal está “legalmente obligado a seguir la decisión de ese tribunal y aceptará y procesará las solicitudes de desalojo”, dice el comunicado.

Pero, según Brown, existen importantes sanciones por violar la orden. “Los propietarios no se van a arriesgar a tener que afrontarlas”.

Con la actualización de la moratoria de desalojos, muchos propietarios, dijo Brown, probablemente estén haciendo las cuentas de lo que supone perder dos meses más de alquiler.

“Están calculando cómo cubrir 60 días más”, dijo. “¿Cuál es el nuevo cálculo de cuánto pueden recuperar de la ayuda al alquiler?”.

No poder pagar frente a negarse a pagar

Cuando la pandemia llegó, Haines sabía que sería un golpe para los residentes de bajos ingresos en sus unidades, donde un departamento de una habitación se alquila por entre US$ 800 y US$ 900 al mes, dijo Haines. Él menciona que eliminó los recargos por pagos fuera de tiempo y cambió a todos a un contrato de mes a mes, buscando aliviar la carga de romper un contrato si ya no podían pagar el alquiler.

Pero cuando las moratorias locales de desalojo fueron seguidas por la prohibición nacional, descubrió que poca gente se iba.

Haines dice que está haciendo lo que puede. En la actualidad, Haines tiene 24 inquilinos que se han retrasado en el pago del alquiler, 17 de los cuales deben más de US$ 1.000 en total. Los cargos por pago demorado siguen siendo reducidos para aquellos que trabajan para obtener ayuda para el alquiler y los inquilinos que todavía están luchando pueden permanecer en un contrato de mes a mes sin la prima estándar del 10% al 20% para hacerlo, dijo.

La mayoría de sus inquilinos que están atrasados en el pago del alquiler, quieren pagar pero no pueden hacerlo y están haciendo lo que pueden para resolver sus atrasos, dijo. Él y su personal están contactando con los residentes, asegurándose de que conocen el programa federal de ayuda de emergencia para el alquiler y ayudándoles a solicitarlo.

Una de sus inquilinas, dijo, perdió sus ingresos pero está trabajando para pagar lo que puede y solicitó recibir parte de los US$ 46.000 millones de ayuda para el pago de alquiler.

“Tiene un retraso de unos US$ 6.800”, dijo. “Pero no la voy a echar por eso. Lo superaremos con ella”.

El mayor problema, dijo, son los inquilinos que se niegan a pagar.

“No hemos solicitado el desalojo de nadie que esté trabajando con nosotros”, dijo. Pero sí ha desalojado a residentes que incumplían las condiciones del contrato de alquiler.

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Como el residente que, según dijo, gana US$ 80.000 al año, lo que está dentro del límite de ingresos individuales de US$ 99.000 para poder acogerse a la moratoria de desalojos de los CDC. Pero cuando la moratoria entró en vigor, Haines dijo que la inquilina subarrendó parte del apartamento mientras vivía allí, obteniendo US$ 1.500 al mes para ella y reteniendo el alquiler de Haines.

Como la moratoria solo protege a los inquilinos del desalojo por impago del alquiler, Haines pudo echarla por lo que describió como un incumplimiento de las condiciones de su contrato.

También hay residentes que se niegan a solicitar subsidios para el pago del alquiler, dijo. Para estar protegidos por la moratoria de los CDC, los inquilinos deben firmar una declaración de que han hecho un esfuerzo de buena fe para pagar y solicitar la ayuda del gobierno.

También ha visto cómo al menos dos residentes manipulan el programa de subsidios de pago de alquiler solicitando el dinero de la ayuda en varias direcciones, con información de contacto inexacta, o arreglando que los cheques vayan directamente a ellos sin entregarle el alquiler atrasado. Y dice que todavía no puede desalojarlos.

Pero, en comparación con otros propietarios de alquileres independientes, Haines se considera afortunado hasta ahora. Él y su mujer han sido conservadores con sus finanzas. Aun así, la escasez de alquileres ha frenado su capacidad de ahorro para la jubilación y han necesitado inyectar dinero en efectivo para asegurarse de no tener que despedir a ninguno de sus 10 empleados.

Las pérdidas de este año también han obligado a Haines a cambiar sus criterios de selección de nuevos residentes, fijándose más en el historial de pagos de alquileres, lo que, según él, “perjudica a las mismas personas de bajos ingresos a las que el gobierno dice que intenta ayudar”.

Haines dijo que mientras sus residentes estén dispuestos a trabajar con él, hará todo lo posible para mantenerlos alojados.

“No voy a correr a la gente que está tratando de hacer lo correcto”, dijo de sus inquilinos. “Podemos mantenerloz un par de meses más, pero no deberíamos tener que hacerlo”.

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