El plan del Gobierno de Trump para privatizar a los gigantes hipotecarios Fannie y Freddie enfrenta nueva incertidumbre
Por Samantha Delouya, CNN
El presidente Donald Trump intentó —y fracasó— poner fin al control gubernamental de los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac durante su primer mandato.
Ahora, su decisión de asignar a Bill Pulte, el funcionario encargado de llevar a cabo dicha tarea, un segundo trabajo no relacionado como director interino de Inteligencia Nacional está generando nuevas dudas sobre si el esfuerzo tendrá éxito esta vez.
Pulte, cuyo abuelo fundó una de las mayores constructoras de viviendas del país, conservaría su cargo como director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), que supervisa a Fannie y Freddie, incluso mientras el puesto de director de Inteligencia Nacional lo pondría a cargo de agencias de inteligencia nacional como la CIA y la Agencia de Seguridad Nacional (NSA, por sus siglas en inglés).
En declaraciones a los periodistas a bordo del Air Force One este viernes, Trump dijo que no había descartado una oferta pública inicial (OPI) para Fannie y Freddie. “No hay prisa”, añadió.
Cuando CNN solicitó esta semana a la Casa Blanca, la FHFA, Fannie Mae y Freddie Mac un cronograma actualizado, ninguno respondió.
“Vi que se avanzaba (en la separación de Fannie y Freddie), pero me parece que esos esfuerzos se han estancado”, declaró a CNN Susan Wachter, profesora de bienes raíces y finanzas de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, tras anunciar esta semana el nuevo papel de Pulte.
Los expertos advierten que, si no se gestiona adecuadamente, una salida de la tutela podría alterar el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS), que sustenta el sistema de financiación de la vivienda en EE.UU. Esto podría elevar aún más los costos de endeudamiento para los compradores de viviendas, justo cuando los precios de las casas se acercan a máximos históricos y las tasas hipotecarias son elevadas, en medio de una creciente preocupación por la inflación impulsada por la guerra con Irán.
“Creo que privatizarlo es una operación que requiere dedicación las 24 horas del día, los 7 días de la semana”, añadió Wachter.
Wachter no es la única que cree que las nuevas responsabilidades de Pulte podrían relegar el impulso para privatizar.
“Ya iba a ser difícil, tanto operativa como políticamente, poner fin a las tutelas administrativas. No vemos cómo se podrían superar esos obstáculos si el director de la FHFA dedica la mayor parte de su tiempo a cuestiones de seguridad nacional”, escribió esta semana Jaret Seiberg, analista de servicios financieros y política de vivienda de TD Cowen, en una nota a sus clientes tras anunciarse el nuevo cargo de Pulte.
El jueves, Trump afirmó que Pulte “ha hecho un trabajo fenomenal en Fannie Mae y Freddie Mac”, y añadió que su función en la DNI “no es un puesto permanente”.
Desenredar a Fannie y Freddie de sus tutelas gubernamentales no es una tarea sencilla.
Ambas entidades no emiten hipotecas directamente a los compradores. Más bien, compran hipotecas a los prestamistas y las reempaquetan para los inversionistas. Esto permite un flujo confiable de dinero hacia los prestamistas hipotecarios, lo que les permite ofrecer tasas de endeudamiento más asequibles a los potenciales compradores de vivienda.
Durante la crisis inmobiliaria de 2008, Fannie y Freddie pasaron a estar bajo control gubernamental para evitar mayores daños al mercado de la vivienda, aunque dicha medida se concibió como algo temporal.
“Dudo mucho que alguien contemplara que 18 años después, todavía estarían bajo tutela”, dijo Wachter.
Los partidarios de poner fin a la tutela, incluidos muchos de los aliados republicanos de Trump, afirman que las empresas son viables por sí solas y que una oferta pública inicial podría ayudar a recaudar miles de millones de dólares para un gobierno fuertemente endeudado.
En agosto del año pasado, CNN informó que Trump se había reunido con varios directores ejecutivos de bancos de Wall Street, incluidos Jamie Dimon, de JPMorgan, David Solomon, de Goldman Sachs, y Brian Moynihan, de Bank of America, para hablar sobre una posible oferta pública inicial de los dos gigantes hipotecarios.
No obstante, Wachter y otros muchos expertos advierten que, sin una garantía explícita de rescate gubernamental ante una futura crisis, los inversionistas en valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) exigirían mayores rendimientos para compensar el riesgo adicional. Es probable que esos costes más elevados se trasladasen a los prestatarios en forma de tasas hipotecarias más elevadas.
Las autoridades podrían mantener un respaldo gubernamental cobrando a Fannie y Freddie una comisión por dicha garantía. Sin embargo, Wachter advirtió que ese coste también podría acabar repercutiendo en los consumidores, presionando al alza las tasas hipotecarias.
Fannie y Freddie desde hace tiempo han atraído a inversionistas que apuestan a que la privatización generaría enormes ganancias. Muchos de ellos vieron el regreso de Trump a la Casa Blanca como una oportunidad para un avance decisivo.
Pocos inversionistas han sido más optimistas que el multimillonario gestor de fondos de cobertura Bill Ackman, de Pershing Square. En diciembre, Ackman escribió en X que las acciones ordinarias de Fannie y Freddie, que cotizan en el mercado extrabursátil, en lugar de en una bolsa formal como la Bolsa de Valores de Nueva York, “siguen siendo nuestra mejor idea para 2026”.
Ackman declinó hacer comentarios sobre si el nuevo papel de Pulte modifica su tesis optimista respecto a Fannie y Freddie.
Sin embargo, en lo que va de año, ambas acciones han caído alrededor de un 40 % y bajaron aún más esta semana tras conocerse la nueva asignación de Pulte.
En un foro de Reddit para inversionistas en Fannie y Freddie, algunos parecen desanimados.
“Odio decirlo, pero Trump ha pasado página con F2”, decía una publicación esta semana tras el nuevo nombramiento de Pulte.
“Me arrepiento de no haber vendido hace aproximadamente un año cuando la acción estaba subiendo solo para obtener una ganancia rápida”, dijo otro.
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