El inquilino medio de EE.UU. tiene un patrimonio neto de US$ 10.400. El del propietario medio es de US$ 400.000

Por Samantha Delouya, CNN

Hace dos años, Elizabeth Grantham decidió que no quería seguir alquilando mucho más tiempo, así que se mudó de su ciudad natal, en la costosa zona de la bahía de San Francisco, al estado de Washington, para ahorrar y comprar una casa

“Cada año nos subían el alquiler. Incluso subía el precio del aparcamiento en nuestro complejo de apartamentos”, declaró recientemente Grantham, de 31 años, a CNN. “Luego, con el tiempo, te mudas y pronto ese alquiler empieza a subir. Así ha sido durante la mayor parte de mi vida adulta”.

La historia del mercado de la vivienda en los últimos años se ha caracterizado por una creciente división entre “los que tienen” y “los que no tienen”, los que alquilan y los que son propietarios de una vivienda. Los propietarios de vivienda han visto cómo su riqueza se disparaba a medida que los precios de la vivienda subían por todo el país. Al mismo tiempo, tras un ligero descenso de los alquileres después del inicio de la pandemia de covid-19, los alquileres también se han disparado, mermando los ahorros de muchas personas.

Un informe reciente del Aspen Institute pone de relieve el enorme abismo de riqueza que se ha formado entre los propietarios de viviendas y los inquilinos en Estados Unidos. El propietario medio de una vivienda en Estados Unidos tenía un patrimonio neto de US$ 400.000 en 2022, los datos más recientes disponibles, mientras que el patrimonio neto del inquilino medio era solo de US$ 10.400, según el informe. Esto significa que el propietario típico tiene casi 40 veces más riqueza que el inquilino típico.

El mes que viene, Grantham probablemente alcanzará por fin su objetivo de ser propietaria de una vivienda cuando ella y su pareja cierren en enero la compra de una casa inicial de dos dormitorios y un baño en Tacoma (Washington). Se decidieron por este lugar, a una hora de Seattle, porque los precios de las viviendas eran más razonables que en las grandes ciudades.

Grantham afirma que su objetivo a largo plazo es acumular capital inmobiliario.

“Pagaremos un poco más por la hipoteca que por el alquiler, pero nos parece bien, porque al menos en cierta manera nos estamos pagando a nosotros mismos”, afirma.

Para otros, el sueño de ser propietarios de una vivienda parece muy lejano.

“Tengo tantas ganas de ser propietario”, dijo Jordan Swanson, creador de contenido en TikTok, en un video reciente. “En esta economía es literalmente imposible”.

Los que quieren comprar su primera casa se han enfrentado al doble golpe del aumento de los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias obstinadamente altas. El precio medio de venta de las viviendas existentes fue de US$ 407.200 en octubre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Es el decimosexto mes consecutivo de subidas de precios interanuales.

Al mismo tiempo, los días de tasas hipotecarias que se situaban por debajo del 4% parecen haber quedado atrás, después de que la Reserva Federal comenzara a subir los tipos de interés para hacer frente a la inflación en 2022. El miércoles, se espera que la Fed anuncie que bajará las tasas de interés por tercera vez este año. Aun así, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años fue del 6,6% la semana pasada, según Freddie Mac.

Ser propietario de una vivienda se considera desde hace tiempo una de las mejores formas de acumular riqueza en Estados Unidos. A medida que el propietario va pagando su hipoteca, aumenta su patrimonio inmobiliario y el valor de su propiedad puede revalorizarse.

Sin embargo, Katherine Lucas McKay, directora asociada del Programa de Seguridad Financiera del Instituto Aspen, se mostró sorprendida por las conclusiones del informe.

“Realmente demuestra cuán adelantados están los propietarios de viviendas en términos de riqueza”, afirmó.

El informe del Instituto Aspen -que utilizó principalmente datos de dos encuestas, la Encuesta sobre Finanzas de los Consumidores de la Reserva Federal y la Encuesta sobre Economía Doméstica y Toma de Decisiones- concluyó que, en cada quintil de ingresos, los inquilinos, que constituyen más de un tercio de los hogares estadounidenses, tienen menos flujo de caja positivo, más deudas onerosas y menos ahorros que los propietarios de viviendas. Los inquilinos también son más propensos a tener deudas por préstamos estudiantiles.

Sin embargo, algunas personas prefieren la flexibilidad que ofrece el alquiler, y la diferencia de riqueza entre inquilinos y propietarios no se debe únicamente al valor de la vivienda. Casi el 80% de los propietarios de vivienda poseen un activo potencialmente apreciable distinto de su residencia principal, que el Aspen Institute define como cuentas de jubilación, acciones y bonos, capital de empresas, otros bienes inmuebles y otros activos financieros, incluidas las criptomonedas. Según el informe, solo el 48% de los inquilinos posee este tipo de activos.

McKay dijo que la investigación mostró que los inquilinos son menos propensos a abrir cuentas de inversión y de jubilación.

“Esa es una de las cosas que la gente puede hacer para aumentar su riqueza fuera de la compra de una casa”, dijo.

En muchos sentidos, sin embargo, la baraja está en contra de los inquilinos, afirma Shane Phillips, investigador del Centro Lewis de Estudios de Política Regional de la UCLA.

“Hacemos mucho por incentivar la propiedad de la vivienda. Damos grandes exenciones fiscales en la hipoteca, la venta de la casa y cosas de esa naturaleza”, dijo sobre los programas gubernamentales existentes. “Y las condiciones actuales dificultan el acceso a la vivienda a las personas que aún no son propietarias”.

Pero no todo son malas noticias para los inquilinos. Hay algunos indicios de que el mercado del alquiler podría estar enfriándose, lo que supondría un respiro muy necesario para los inquilinos cuyos presupuestos ya son escasos.

Los precios de los alquileres bajaron más de lo habitual en noviembre, según un informe de Zillow publicado este mes, y la proporción de anuncios de alquiler en Zillow que ofrecen una concesión también marcó un nuevo récord con un 38,6% el mes pasado.

También ha habido un auge de la construcción en el mercado del alquiler. Se espera que un millón de nuevas unidades multifamiliares que comenzaron a construirse en los últimos años lleguen al mercado este año y el próximo, un máximo en más de 50 años. Este incremento de inmuebles podría frenar el aumento de los alquileres en un futuro próximo.

Aún así, puede que no sea suficiente para que algunos inquilinos empiecen a buscar casa en un futuro próximo. La subida vertiginosa de los precios de la vivienda no es la única barrera de entrada: las tasas hipotecarias siguen siendo persistentemente altas. Grantham dijo que le aprobaron una hipoteca con una tasa del 7,2%, que está en el extremo superior de una típica hipoteca a 30 años de tasa fija en este momento.

“Es posible que las tasas de interés no bajen tanto en un futuro próximo, y estábamos dispuestos a dejar de alquilar. Así que estábamos dispuestos a comprometernos”, dijo Grantham.

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