Así es el plan capitalista de Zohran Mamdani para solucionar la crisis de la vivienda de Nueva York
Por Nathaniel Meyersohn, CNN
Los promotores inmobiliarios invirtieron millones para impedir que Zohran Mamdani se convirtiera en alcalde de la ciudad de Nueva York, alegando que sus políticas destruirían la ciudad.
Ahora, sin embargo, Mamdani busca su apoyo.
Mamdani fue elegido con una plataforma que incluía el congelamiento del precio de los alquileres y la vivienda pública, y propuso durante la campaña un plan de US$ 100.000 millones para crear un modelo de vivienda social al estilo de Viena. Sin embargo, su nuevo plan de US$ 22.000 millones para sacar a la ciudad de Nueva York de su crisis de vivienda depende de los promotores inmobiliarios.
Su estrategia utiliza políticas orientadas al mercado —flexibilizando las regulaciones de construcción, relajando las restricciones de zonificación y rescatando el deteriorado parque de viviendas públicas de la ciudad mediante financiación privada— para impulsar sus objetivos socialdemócratas de 200.000 viviendas asequibles en la próxima década.
Mamdani cambió de opinión sobre el “papel del mercado privado en la construcción de viviendas” al final de su campaña, y volvió a detallar su evolución política en un discurso de la semana pasada. Los éxitos en Austin, Minneapolis y Seattle demostraron que flexibilizar las leyes de zonificación y otras regulaciones es necesario para construir más viviendas y reducir los alquileres, afirmó.
Su trayectoria pone de manifiesto las tensiones entre la ideología política y los desafíos de la construcción de viviendas.
El desarrollo de nuevas viviendas en Estados Unidos es sumamente complejo, y está plagado de obstáculos como las leyes de zonificación y los procesos de revisión pública, que varían según el código postal. Resulta especialmente difícil en Nueva York, una ciudad con un alto costo de vida, donde la tierra escasea y las regulaciones son estrictas. Mamdani está buscando soluciones de compromiso para construir viviendas accesibles para los neoyorquinos de bajos y medianos ingresos.
“La clave del plan reside en colaborar con el sector privado y dinamizar el mercado”, declaró Alex Armlovich, investigador principal del Centro Niskanen, una organización sin fines de lucro dedicada a las políticas públicas. “Es un enfoque pragmático que busca la convergencia entre coaliciones e intereses”.
Mamdani ha expresado su deseo de implementar un sistema de vivienda social similar al de Viena o Singapur. Pero el Gobierno municipal carece de fondos, y el federal también ha reducido su inversión en la construcción de viviendas públicas en las últimas décadas. En cambio, se ha incentivado al sector privado a construir viviendas asequibles.
Esto convierte a los promotores privados en piezas clave de los planes de Mamdani para subsanar un déficit de mantenimiento de US$ 80.000 millones en el deteriorado sistema de vivienda pública de la ciudad.
“Puede que sea ideológicamente socialista, pero la ciudad está muy limitada en cuanto a sus posibilidades”, afirmó Eric Kober, investigador principal del centro de estudios de políticas públicas Manhattan Institute y ex alto funcionario del Departamento de Planificación Urbana de la ciudad de Nueva York.
Mamdani es un “YIMBY de izquierda”, dijo Kober, refiriéndose al movimiento YIMBY (“Sí, en mi patio trasero”) a favor del desarrollo. Pero su plan de vivienda aún contiene políticas como regulaciones de alquiler que presionan a los promotores privados y pueden socavar la capacidad de la ciudad para construir tantas viviendas como otras ciudades.
“El sector privado no está haciendo esto por caridad”, concluyó Kober. “Si no les permitimos ganar dinero, lo invertirán en otro lugar”.
Austin, Minneapolis y Seattle le demostraron a Mamdani que construir más viviendas de todo tipo es clave para aliviar la crisis de vivienda de una ciudad como Nueva York.
Estas ciudades flexibilizaron sus leyes de zonificación y otras restricciones en los últimos años para construir viviendas, lo que contribuyó a la baja del precio de los alquileres. Austin, por ejemplo, aumentó su parque de viviendas en un 10,5 % entre 2021 y 2024, y los alquileres cayeron un 4 %.
Mamdani quiere que la ciudad de Nueva York siga este camino. Sin embargo, mantiene sus políticas de vivienda socialistas favoritas.
Mamdani apoya un congelamiento de los precios de los alquileres que se aplicaría a casi un millón de apartamentos con alquiler regulado en la ciudad de Nueva York, casi la mitad del parque de alquileres de la ciudad. La Junta de Directrices de Alquileres, designada personalmente por Mamdani, votará este mes para decidir sobre posibles aumentos de alquiler para estas unidades.
Muchos edificios antiguos con solo apartamentos de alquiler regulado se encuentran bajo una grave presión financiera. El aumento vertiginoso de los costos de servicios públicos, seguros y mano de obra, sin un incremento en los ingresos, ha provocado el deterioro de algunos edificios, lo que ha llevado a los propietarios a incumplir con sus préstamos. Un estudio reveló que congelar los alquileres durante cuatro años dejaría en bancarrota a algunos de estos edificios con renta regulada en los distritos periféricos de la ciudad de Nueva York.
Mamdani anunció una exención que permite a algunos propietarios con dificultades financieras que reciben subsidios municipales aumentar los alquileres de las unidades vacías, pero la mayoría de los apartamentos regulados en la ciudad no cumplirían con los requisitos. Si la situación financiera de estos edificios continúa deteriorándose, la ciudad tendrá dificultades para cubrir el déficit.
“Promete muy poco alivio a la crisis financiera en lo que respecta a viviendas con alquileres 100 % regulados”, dijo Kober. “Esa crisis va a empeorar”.
El éxito de Minneapolis, uno de los modelos de Mamdani para expandir la oferta de vivienda, debilita su apoyo al control de alquileres.
En 2022, la vecina St. Paul promulgó leyes estrictas de control de alquileres, mientras que Minneapolis las rechazó y se centró en flexibilizar las leyes de zonificación para acelerar la construcción de viviendas.
La construcción de viviendas experimentó un auge en Minneapolis y se estancó en St. Paul. Los alquileres en ambas ciudades evolucionaron en direcciones opuestas.
St. Paul ahora está dando marcha atrás en algunas partes de sus leyes de control de alquileres.
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